Разъяснения начальника Государственной жилищной инспекции Томской области А.В. Бочарова в связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ

Прошло достаточно времени для оценки последствий, связанных с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ. Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние дел в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг?

Действительно, новый Жилищный кодекс полностью перевернул сложившиеся десятилетиями у большинства граждан стереотипы о приоритетной и главенствующей роли органов власти, в том числе и в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг: за нас определялся перечень работ, утверждались тарифы, государство субсидировало значительную часть затрат и т.д. Мы привыкли, что кто-то за нас все решал, не надо было даже думать. Так продолжалось десятилетиями, в связи с чем сформировалось иждивенческое отношение значительной части населения, не было сформировано чувство собственника со всеми правами и обязанностями в полном смысле этого слова.

Сейчас ситуация хоть и выправляется, но достаточно медленно. Новый Жилищный кодекс определил рыночные принципы функционирования, при которых основная и значимая роль отводится собственнику жилого помещения. Гражданам предоставлены широкие права: по выбору способа управления, по установлению стоимости услуг, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, а также возложены обязанности по содержанию многоквартирных жилых домов в нормативном состоянии, к которым граждане оказались фактически не готовы. Что это значит?

А значит то, что собственники обязаны обеспечить своевременное проведение работ по ремонту мест общего пользования, к которым относятся: подъезды, кровля, подвалы, инженерные коммуникации, фасад и т.д., выполнение услуг связанных с содержанием (уборка лестничных площадок, придомовой территории, детских площадок), текущее обслуживание инженерных коммуникаций, весь комплекс работ, связанный с подготовкой к зимнему периоду и т.д., ведь большинство проживающих в индивидуальном жилом доме сами его содержат, при необходимости ремонтируют и не просят на то бюджетных средств. Соответственно жильцы, проживающие в многоквартирном жилом доме и являющиеся хозяевами не только своих жилых помещений, но и в пропорциональной доле мест общего пользования, должны нести соответствующие обязательства по его содержанию. Не секрет, что при отсутствии к зданию должного внимания, оно может в достаточно короткий срок превратиться в развалины, и, что самое главное, на сегодняшний день не все это понимают. Сложности возникают при проведении общих собраний, на которые граждане либо вообще не приходят, либо ведут себя достаточно пассивно, делая акцент в основном на снижении стоимости предоставления ЖКУ. Это не всегда оправданно, ведь, сколько средств соберешь - на столько и будут выполнены работы. На сегодняшний день в инспекции есть обращения граждан, которые по нескольку лет не платят, однако исправно везде жалуются на неудовлетворительное качество предоставляемых услуг. На лицо иждивенческое отношение, неспособность и, что самое главное, нежелание самому принимать решения и нести ответственность.

С собственниками все понятно, но и управляющие компании не должны стоять в стороне. На сегодняшний день достаточно много претензий и к их работе.

Действительно, не все благополучно и в работе управляющих организаций. Хотя необходимо отметить, что, по большей части это не только их вина, причина кроется, помимо прочего, и в изменении самой системы учета платежей. До введения в действие Жилищного кодекса достаточно широко применялся (и не только у нас, по всей стране) так называемый «котловой» метод использования средств по статьям: содержание, текущий и капитальный ремонт. Фактически это означало, что средства, собранные с вновь введенных в эксплуатацию нетребующих ремонта жилых домов, направлялись на объекты, имеющие высокую степень износа, на них ремонтировались подъезды, кровли, коммуникации, несущие конструкции и тд., в это время новые дома ветшали.

Появление других собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах, кроме муниципалитета изменило подход к использованию средств, определив необходимость ведения подомового учета средств. Но появилась масса вопросов, а что делать собственникам, поставленным перед фактом необходимости внесения значительных средств для приведения жилого фонда в нормативное состояние. При этом исправно оплачивавших все эти годы жилищные услуги. У муниципальных предприятий, еще оставшихся на рынке жилищно-коммунальных услуг, как правило, именно такой фонд: жилые дома, имеющие значительный недоремонт, где собственники не определились в выборе способа управления. Тех средств, которые закладываются на эти цели в бюджете, явно недостаточно. Ситуацию усугубляют неплатежи населения. Граждане, в прежние годы исправно платившие и не получавшие должным образом услугу, платить перестали. Предприятия несут убытки, банкротятся, на их месте появляются новые, которых ждет та же учесть. А так как предприятие изначально представляет с какими проблемами ему придется столкнуться и свою дальнейшую судьбу, у него абсолютно отсутствуют стимулы к эффективной работе.

Необходимо также обратить внимание на то, что при процедуре банкротства предприятий действует схема, при которой средства, собираемые с собственников, могут поступать на счет предприятия, но снять и направить их на выполнение работ по содержанию и ремонту жилого дома руководитель уже не может, так как существуют первоочередные требования: погашения задолженности по заработной плате, налоговым отчислениям, расчетами с кредиторами… Следовательно деньги собираются, но до ремонта не доходят. На сегодняшний день в г. Томске 7 таких организаций в основном муниципальной формы собственности.

У меня на приеме недавно был посетитель, которого обслуживает одна из таких компаний, с требованием, чтобы ему выполнили работы по дому на сумму, которую жильцы оплатили за последние несколько лет. Объяснения о том, что введено понятие подомового учета средств и о возможности отказаться от услуг этой компании, выбрав другую, он даже слушать не хотел, требуя вернуть потраченные средства. Так вот в соответствии с действующим законодательством вернуть средства возможно только в судебном порядке и никак иначе, а принять своевременное решение и на общем собрании выбрать эффективно работающую управляющую компанию можно в любой момент.

Этот человек, представляющий инициативную группу жильцов, до сих пор ходит по всем инстанциям, а жители дома продолжают платить предприятию банкроту, не понимая что средств в виде выполненных работ, они скорей всего не увидят.

Какой-то замкнутый круг. Ведь выход должен быть?

Жильцы должны, прежде всего, в полной мере использовать свое право по выбору способа управления: непосредственный, создание товарищества собственников жилья либо через управляющую компанию. Не ждать, когда за них это сделает орган власти, не быть пассивными в данном вопросе.

В настоящее время в соответствии с Жилищным кодексом собственники несут бремя содержания общего имущества жилого дома. Соответственно только собственники и никто иной должны определять перечень необходимых работ и размер платы за содержание и ремонт дома, утверждая их на общем собрании и указывая в договоре управления, а что самое главное, осуществлять контроль за расходованием средств.

При отсутствии в числе жильцов специалистов с этой целью придется привлекать на возмездной основе соответствующую организацию для выполнения проверки соответствия фактически собранных средств выполненным работам. И если проверка покажет наличие приписок или завышение объемов фактически выполненных работ, жильцы имеют право отказаться от данной компании и выбрать другую. Причем предпочтение необходимо отдавать той компании, которая готова выполнять работы не только на собранные с жильцов средства, но и вкладывать собственные, заемные, возвращая их из платежей населения в течение последующих лет.

Положительным моментом при таком подходе является то, что единовременно возможно отремонтировать кровлю, подъезды, фасад, коммуникации, привести в порядок подвалы и т.д., то есть пользоваться этими благами уже сейчас, оплачивая оказанную услугу в последующие годы. Тогда не возникнет ситуаций, при которых управляющие компании сначала собирают средства, не оказывая никаких услуг, а впоследствии банкротятся либо совсем пропадают. Плюс данной схемы заключается еще и в том, что собранные с населения средства, аккумулирующиеся на счете для проведения ремонтных работ в будущем не «съест» инфляция, так как они будут единовременно освоены. Минус в том, что при приобретении компанией кредита необходимо будет оплачивать еще и проценты по ставке. Но это рынок, и необходимо это понимать. Причем по Жилищному кодексу собственники в любое время могут изменить способ управления и отказаться от услуг управляющей компании. Так вот, чтобы не оказалось так, что организация, вложившая собственные средства в ремонт дома осталась не у дел, необходимо при заключении договоров управления оговорить и этот момент.

То есть, спасение утопающих - дело рук самих утопающих? При этом не все организации могут в значительной степени позволить себе привлекать заемные средства.

Не совсем так. Речь идет о том, что Жилищным кодексом собственник (не власть, не управляющие компании, а именно собственник) наделен существенными правами, которые он использует не в полной мере, более того оказался фактически к ним не готов. Органы власти, понимая, что проблема появилась не сегодня, а копилась годами в определенной мере участвуют в проведении ремонтных работ в жилом фонде и не только в доле принадлежащих муниципалитету жилых помещений. Но необходимо понимать, что эти средства ограничены.

Что касается привлечения кредитных ресурсов, скажу следующее. Действительно при отсутствии соответствующего обеспечения основными средствами для привлечения заемных было бы не плохо, если органы местного самоуправления выступали на первоначальном этапе в качестве гарантов возврата кредитных ресурсов. Как одним из вариантов возможно также участие бюджетных средств в субсидировании процентной ставки по выданному кредиту и т.д. И в настоящее время, по крайней мере, в г. Томске такие схемы прорабатываются.

Более того, в соответствии с Посланием Президента РФ Федеральному Собранию для решения проблем проведения капитального ремонта жилого фонда уже в текущем году планируется направить на эти цели средства федерального бюджета, которые будут выделяться только на условиях софинансирования, в том числе собственников жилых помещений.

Было сказано о том, что собственники, если не хотят, чтобы муниципалитет навязал им управляющую компанию, могут выбрать один из трех способов управления: непосредственный, ТСЖ, управляющей компанией. Какой из указанных способов на сегодняшний день является наиболее эффективным?

Действительно, в настоящее время Жилищный кодекс предоставил собственникам такую возможность. Достаточно сложно сказать, какой из трех способов управления является наиболее эффективным. В каждом конкретном случае необходим индивидуальный подход. Тем не менее, хочу остановиться на нескольких моментах, которые необходимо знать при решении данного вопроса.

Непосредственный способ управления наибольший эффект дает в случае проживания небольшого количества собственников, которые как правило знают друг друга и могут в любой момент договориться о содержании дома, проведении ремонтных работ, подготовке к отопительному периоду и т.д. Как правило, это малоэтажные жилые дома с количеством до 16 квартир. В данном случае договоры на коммунальные услуги (горячая, холодная вода, тепло и др.) заключаются с ресурсоснабжающим предприятием каждым собственником от своего имени. Договоры на жилищные услуги (содержание и ремонт, вывоз мусора и т.д.) заключаются на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Плюсы данного способа заключаются в отсутствии посредников между жильцами и организациями, оказывающими услуги, то есть налицо фактически экономия средств. Минус в том, что достаточно сложно найти такого инициатора, который бы проводил работу по определению перечня необходимых услуг, стоимости по содержанию и ремонту, инициируя рассмотрение указанных вопросов на общем собрании, контролировал правильность составления смет, то есть фактически выполнял работу управляющей компании, при этом, как правило, на безвозмездной основе.

Почему именно в жилых домах с небольшим количеством квартир такой способ наиболее эффективен? В моей практике был случай, когда в стандартной многоподъездной десятиэтажке был выбран непосредственный способ управления. При проведении капитального ремонта жильцы одного подъезда наняли организацию, которая выполнила работы по замене системы отопления. В другом подъезде собственники привлекли с той же целью другую организацию. В результате система отопления была смонтирована из разных материалов и разного диаметра, нарушилась гидравлика, в ряде квартир резко упала температура воздуха. Вложив значительные средства в проведение работ и не сумев договориться, получили отрицательный эффект. Поэтому при таком способе управления мало найти инициативного человека, при этом он должен быть еще и грамотным специалистом, разбирающимся в данной сфере.

Следующий способ управления – это управление товариществом собственников жилья. Люди, объединившись и избрав председателя, через орган управления (правление ТСЖ) решают вопросы по содержанию и текущему ремонту жилого дома. Председатель в данном случае фактически выполняет функции заказчика работ (услуг) от лица всех собственников. Плюсы в данном случае заключаются в том, что имеется человек, инициативный грамотный специалист (хотя и не всегда, есть вопросы к органам местного самоуправления по их подготовке) в лице председателя, который несет ответственность за содержание. Именно он отстаивает интересы собственников перед энергоснабжающей и обслуживающими организациями и грамотно организует работу, а собственники при рассмотрении определенных ситуаций находятся во взаимодействии только с ним. У жильцов, что является достаточно важным, отсутствует необходимость решать вопросы с поставщиками услуг, за них это делает нанятый управленец – председатель. Минус в том, что между поставщиком услуг и потребителем появляются посредники в виде аппарата управления ТСЖ, которые не являются альтруистами и будут заниматься данной работой только на возмездной основе. Необходимо понимать и то, что каждую работу нужно достойно оплачивать и это нормально.

Третий способ управления - через управляющую компанию. Это значит, что на общем собрании, большинством голосов, собственники выбирают управляющую компанию, с которой в последствии должны заключить договорные отношения, как на жилищные, так и коммунальные услуги. В г. Томске достаточно широко распространена схема взаимоотношений, при которой собственники заключают договор с обслуживающей организацией только на содержание жилого дома, договоры на коммунальные услуги в таком случае предлагается заключить с энергоснабжающими организациями напрямую. И желание таких организаций тоже понятно, таким способом стараются уйти от проблемы неплатежей потребителей. Однако необходимо учесть, что в таком случае они уже не являются в полном смысле слова управляющими компаниями, то есть не управляют, а фактически работают на подряде, по сути, не неся никакой ответственности за предоставление коммунальных услуг и взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией. Но это уже больше относится к непосредственной форме управления, о чем мы уже говорили. Плюсы схемы работы с управляющей компанией заключаются в том, что именно она осуществляет сбор с населения за оказываемые жилищные и коммунальные услуги, а соответственно и несет ответственность за качество их предоставления. Если, к примеру, один из собственников пожаловался на некачественное предоставление услуги (отсутствие горячей, холодной воды, температура в помещении ниже нормы и т.д.), управляющая компания обязана составить соответствующий акт и сделать перерасчет, чего не будет, да и не обязана делать организация, работающая на подряде при непосредственном способе управления. То есть управляющая компания – это наличие грамотных специалистов, способных защищать интересы собственников. Возможные минусы заключаются в том, что собственникам необходимо оплачивать, в том числе и стоимость услуг по управлению. Однако это также естественно и верно, как и при управлении ТСЖ. Но это уже скорей не минусы, а реальная практика взаимоотношений.

Подводя итог необходимо отметить, что при любом способе управления достаточно важную роль играет человеческий фактор. При непосредственной форме управления и ТСЖ - наличие инициативного и грамотного человека, желающего изменить в лучшую сторону условия проживания в доме и способного найти контакт с собственниками. При управлении управляющей компанией - понимание со стороны руководителя и обслуживающего персонала, заинтересованность и желание вести диалог с жильцами.

Так, с ответственностью собственников и управлением все понятно, но есть еще один немаловажный момент особо актуальный в отопительный период 2006-2007 годов. Зима была аномально теплая и достаточно часто в квартирах Томичей температура зашкаливала за нормативную. С чем это связано?

Действительно имеются в Жилищной инспекции обращения жителей по поводу того, что при температуре наружного воздуха плюс 15-200 С температура в квартирах достигает 300 С. Такое происходит в домах, где отсутствует автоматическое управление внутридомовой системой отопления с установкой терморегуляторов (а таких домов у нас большинство). Поставляемое избыточное тепло жильцам не нужно, но они вынуждены за него платить. Что в таком случае делать? Прежде всего, необходимо считать, что выгодно - ежемесячно оплачивать избыток тепловой энергии либо поставить автоматику и экономить. Все находится во власти собственников, как решат, так и будет.

Перейдем к другой, тоже немаловажной теме. В настоящее время известны факты, когда после ввода в эксплуатацию жилого дома подвальные помещения продаются иным лицам с целью открытия офисов, магазинов и т.д. Законно ли это?

В таком случае необходимо знать следующее. Если помещения подвальных и цокольных этажей были изначально запроектированы как помещения административно-бытового назначения либо предназначались для размещения магазинов, то есть строились под конкретных собственников, это одно. Если дом вводился, только как жилой объект, продавать кому-либо такие помещения недопустимо. В соответствии с Жилищным кодексом собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. К таковым, в том числе относятся и подвальные помещения с инженерными коммуникациями. Собственник помещений не вправе осуществлять выдел своей доли в натуре.

Проблемы в данном случае возникают и связаны с тем, что в подвальных (цокольных) помещениях расположены коммуникации, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. А новые хозяева нежилых помещений (подвал) ограничивают доступ обслуживающих организаций и других собственников к инженерным сетям, проходящим через эти помещения, что в достаточной степени влияет на оперативность и своевременность ликвидации возможных порывов, на подготовку жилого дома к отопительному сезону и в целом на организацию его эксплуатации.

Что делать если такие факты имеют место быть?

Прежде всего, не допускать этого. Инспекцией подготовлено и направлено в Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области соответствующее обращение о недопустимости регистрации подобных сделок. Но если такое случилось, собственникам жилых помещений советую признавать сделку недействительной в судебном порядке.