Ответы на часто задаваемые вопросы

Управление многоквартирными домами

Вопрос: Должна ли согласовываться с жильцами установка сетей Интернет в доме?

Ответ: В соответствии с подпунктом 3) части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в связи с тем, что установка сетей, в том числе интернет- обслуживания, производится с использованием общего имущества собственников, без  решения собственников установка сетей Интернет не должна производится.

Вопрос: Какой адрес у официального сайта, служащего для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами?

Ответ: В соответствии с Приказом Минрегиона России от 10.12.2012 № 535 «О внесении изменений в приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 24 ноября 2011 года № 543 «Об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», таковым сайтом является www.reformagkh.ru.

Вопрос: Кто принимает решение о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме?

Ответ: В соответствии с положениями ст. 158 Жилищного кодекса РФ, решение о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Вопрос: Что делать если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Ответ: В соответствии с частью 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Вопрос: Что делать, если температура воздуха в квартире ниже нормативной?

Ответ: В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом именно эти организации являются исполнителями коммунальных услуг, обеспечивающими надлежащее качество коммунальных услуг.

В случае отклонения температуры воздуха в жилом помещении от нормативного, потребителю необходимо уведомить аварийно-диспетчерскую службу (АДС) исполнителя письменно или устно (в том числе по телефону).  Сотрудник АДС обязан согласовать с потребителем дату и время проверки качества предоставления коммунальной услуги. Проверка качества предоставления коммунальной услуги оформляется актом, на основании которого производится перерасчет платы.

Если управляющая организация бездействует, то необходимо обращаться в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, который осуществляет контроль за исполнением требований Правил  предоставления коммунальных услуг, в том числе в части обеспечения нормативного режима предоставления коммунальных услуг.  

Вопрос: Имеет ли право управляющая организация самостоятельно увеличивать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Ответ: Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме (ч.7 ст. 156 ЖК РФ).

Изменение размера платы в одностороннем (со стороны управляющей организации) порядке не допускается.

Вопрос: Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?

Ответ: В соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным считается такой договор, одной из сторон которого является коммерческая организация, обязанная выполнять вытекающие из договора обязательства в отношении любого лица, обратившегося к ней по поводу заключения договора, при этом цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей.

По мнению департамента, договор управления многоквартирным домом не соответствует признакам публичного договора по ряду оснований:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается управляющей организацией с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на основании решения общего собрания. Договор управления многоквартирным домом является уникальным для конкретного многоквартирного дома и одинаковым для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, данный договор определяет взаимоотношения управляющей организации с ограниченным по количеству и вполне определенным перечнем лиц, выступающих второй стороной договора. Не все жители многоквартирного дома, проживающие в нем на законных основаниях, а только собственники могут выступать второй стороной договора.

2. Существенным условием договора является то, что перечень и периодичность оказания услуг определяется общим собранием собственников, с учетом предложений управляющей организации, соответственно цена договора формируется на договорной основе, как совместное решение собственников и управляющей организации.

3. Для публичных договоров характерно то, что обязанной заключать такой договор выступает коммерческая организация. В случае с договором управления обязанность заключить такой договор возникает не в силу характера деятельности управляющей организации, а в силу решения, принятого общим собранием. Более того, заключение договора управления многоквартирным домом является обязанностью не поставщика, а потребителя, т.е. каждого собственника.

Вопрос: В нашем многоквартирном доме собственники приняли решение о смене управляющей компании, однако прежняя УК не хочет расторгать договор в связи с имеющейся задолженностью жильцов перед ней. Прошу пояснить с какого момента возникают обязательства у вновь избранной УК или ТСЖ по содержанию общего имущества собственников?

Ответ: Вновь избранная организация с момента принятия собственниками помещений решения о выборе ее в качестве управляющей организации должна немедленно направить письмо в прежнюю обслуживающую организацию в целях передачи технической документации и иных связанных с таким домом документов.

На основании предоставленного протокола общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации прежняя организация должна передать техническую документацию новой организации до заключения договора управления, то есть за 30 дней до возникновения у новой управляющей компании обязанности по управлению многоквартирным домом.

Параллельно с получением технической документации управляющей организации следует начать заключать договоры управления с собственниками помещений. В случае отказа прежней управляющей организации передать техническую документацию и расторгнуть договор вновь избранная управляющая компания вправе решить данный вопрос в судебном порядке. Таким образом, обязательства по содержанию общего имущества собственников у вновь избранной УК или ТСЖ возникают с момента расторжения договора с прежней УК и заключения его с новой организацией.

Вопрос: Как проверить финансовую деятельность управляющих компаний (целевое использование средств собственников).

Ответ: Необходимо знать, что деятельность по содержанию общего имущества является потенциально конкурентной и в соответствии с федеральным законодательством ее стоимость не является регулируемой. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и управляющей компанией определяются договором управления многоквартирным домом. Согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, на собственников помещений возложена обязанность по утверждению на общем собрании перечня работ и услуг, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Контроль за расходованием средств, оплаченных жильцами дома по статьям содержание, текущий и капитальный ремонт, осуществляется собственниками жилья самостоятельно, либо с привлечением экспертной организации.

Законодательством Российской Федерации предусмотрен механизм контроля со стороны собственников за работой управляющей компании:

  • в соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их выполнения, а также размер их финансирования;
  • к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • перечень работ и услуг, перечень общего имущества собственников, порядок осуществления контроля, форма и сроки отчетности обязательно должны быть указаны в договоре управления;
  • проведенный текущий ремонт подлежит приемке комиссией с участием представителей собственников.

В целях осуществления контроля за деятельностью управляющей компании (ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ) собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Совет многоквартирного дома:

  • обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
  • выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
  • представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
  • осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

За помощью при проведении проверки соответствия затрат и объемов фактически выполненных работ по содержанию и ремонту жилого дома, объемам, указанным в сметах, а также актах выполненных работ, собственники могут обратиться в районную администрацию, как к представителю собственника муниципального жилищного фонда. К проверке деятельности управляющей компании, при необходимости, можно привлечь экспертную организацию.

По результатам проверки, истраченные нецелевым образом денежные средства жильцов, могут быть взысканы с управляющей компании в судебном порядке, инициировано расторжение договора управления, а также, при наличии оснований, материалы проверки направляются в органы внутренних дел (УМВД России по г. Томску) для рассмотрения вопроса о возбуждении уголовного производства по ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

Вопрос: Слышала, что в многоквартирных домах собственники должны избрать Советы. Подскажите, что это за орган и его полномочия?

Ответ: Действительно, внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, согласно которым, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Такой совет будет является общественным органом, представляющим интересы собственников при взаимодействии с управляющими (обслуживающими) и ресурсоснабжающими организациями. По сути произошло узаконивание так называемых домовых комитетов, которые ранее были созданы по инициативе собственников в многоквартирных жилых домах и зарекомендовали себя достаточно не плохо.

Идея заключается в необходимости выстраивания конструктивного диалога между заказчиками услуг и исполнителями, а максимального эффекта возможно достичь только при взаимодействии управляющей компании с отдельными представителями собственников, наделенными полномочиями представлять интересы большинства в многоквартирном доме. Не секрет, что собирать по каждому поводу общее собрание собственников не только трудоемко, но и малоэффективно. В связи с чем, безусловно, на законодательном уровне сделан важный шаг в части упорядочивания данных взаимоотношений. При этом исключительно к компетенции общего собрания собственников относятся вопросы возмездного исполнения полномочий председателем совета либо его отдельными представителями. Вполне логично, если собственники примут решение об установлении платы за организацию грамотной работы по отстаиванию их интересов не только перед УК, но и третьими лицами (ресурсоснабжающими организациями, представительство в судебных органах и т.д.). В целом полномочия совета определены ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Более конкретная их детализация возможна по решению общего собрания собственников, в том числе через механизм представления интересов конкретных собственников, оформление доверенностей.

Вопрос: У нашего дома буквально в нескольких метрах от окон разместили мусорный контейнер. В связи с чем соответствующие запахи и летучие насекомые стали нашими постоянными спутниками жизни. Существуют ли какие либо требования по размещению данных контейнеров?

Ответ: В соответствии с п. 3.7.6. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 мусоросборники необходимо размещать на расстоянии от окон до дверей жилых зданий не менее 20 м, но не более 100 м от входных подъездов. Если мусорный контейнер расположен не в соответствии с установленными правилами необходимо обратиться в свою управляющую компанию, администрацию района (поселения). Если реакции не последует, обращайтесь в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, по предписанию нарушения подобного рода будут обязаны устранить либо нести административную ответственность.

Вопрос: Могу ли я не платить за жилищные услуги управляющей компании, если они фактически не оказываются и в каком порядке должен от них отказаться?

Ответ: В данном случае более уместным будет не только рассмотрение вопроса об оплате либо неоплате, а в целом о возможности расторжения договора на управление или содержание общего имущества собственников. Если собственник своевременно и в полном объеме вносит плату по статьям содержание и ремонт, а фактически данных услуг не получает, то должен для себя определить, хочет ли он в дальнейшем иметь дело с такой организацией. Отказ от оплаты – не выход. Ведь имущество, принадлежащее ему на праве собственности, не будет должным образом содержаться, со временем теряя свои эксплуатационные свойства. В любом случае, прежде чем принимать решение собственнику необходимо знать, что в соответствии с п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, проведенный ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда. То есть, работы должны приниматься представителем от собственников, наделенным полномочиями на общем собрании с составлением акта приемки за подписью сторон. Тогда появляются основания утверждать, действительно работы выполнялись либо нет. Поэтому, при заключении собственниками договора управления (обслуживания) с соответствующей организацией в нем необходимо оговорить, кому из собственников будут предъявляться к приемке выполненные работы.

Учитывая, что многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих на правах собственности гражданам, решение должно приниматься большинством голосов. В противном случае, у управляющей компании появляется возможность истребовать возникшую задолженность в судебном порядке. В соответствии с п. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.К примеру, большинством собственников принято решение отказаться от услуг обслуживающей их дом управляющей компании. В таком случае необходимо в адрес управляющей компании направить уведомление о расторжении договора со ссылкой на пункты договора которые в течении срока его действия фактически не исполнялись. При этом управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Если управляющая организация добровольно отказывается выполнить решение общего собрания, а также затягивает сроки передачи документации, данный вопрос может быть решен исключительно в судебном порядке.

Вопрос: В нашем доме, ссылаясь на якобы проведенное общее собрание собственников, появилась новая управляющая компания, срезали замки на дверях в подвал, чердак, повесили объявления о том, что у нас сменилась УК. В почтовом ящике обнаружила 2 квитанции от разных управляющих компаний. Подскажите, кому верить?

Ответ: Действительно такие ситуации не редкость и связаны, как правило, с желанием некоторых УК дополнительно взять на управление многоквартирные жилые дома, в связи с чем иногда в ход идут все средства, вплоть до самовольного захвата, срезания замков, подтасовки решений общего собрания собственников и т.д.

Согласно ст. 20 Жилищного кодекса РФ введено понятие Государственный жилищный надзор. При этом Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На территории субъекта постановлением Губернатора Томской области от 14.02.2012 № 16 утверждено Положение о Департаменте государственного жилищного надзора Томской области, согласно которому должностные лица органов государственного жилищного надзора, являющиеся государственными жилищными инспекторами по заявлениям собственников вправе проводить проверки правомерности принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом. В случае если Вы сомневаетесь в легитимности проведения такого собрания, то можете, обратиться в данный орган. В ходе проверки будет выяснено действительно ли желание сменить УК или выбрать иной способ управления имеют большинство собственников в данном доме как того требует законодательство. При этом сотрудники Департамента не только вправе провести проверку и вынести решение, но и  отстаивать такое решения совместно с гражданами в  судебных органах.

Вопрос: Знаю, что произошли изменения в жилищном законодательстве и теперь все управляющие компании, обслуживающие организации и ТСЖ обязаны уведомлять соответствующий орган о своей деятельности, связанной с управлением и содержанием общего имущества собственников. Создан ли в настоящее время на территории субъекта такой орган?

Ответ: В соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п. 5.5 Правил представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 584, организации и индивидуальные предприниматели, предполагающие осуществлять услуги по управлению многоквартирными домами и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязаны представлять уведомление в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор.

На территории Томской области таким органом является Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области (далее - Департамент), расположенный по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 111, каб. 40, тел. 510-262. Правилами представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений утвержден порядок предоставления уведомлений и письменная форма уведомления.Согласно п. 7 ст. 8 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» уведомление должно предоставляться в Департамент после государственной регистрации и постановки на учет в налоговом органе до начала фактического выполнения работ или предоставления услуг.Сведения об изменении места нахождения юридического лица и (или) места фактического осуществления деятельности, места жительства индивидуального предпринимателя, о реорганизации юридического лица представляются не позднее чем в течение десяти рабочих дней с даты внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны представить в Департамент заверенные председателями товариществ собственников жилья копии решений о создании таких товариществ, уставов товариществ, изменений, внесенных в уставы товариществ.

В свою очередь, ст. 19.7.5-1 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем установленного порядка представления уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности. В связи с тем, что указанный Департамент был образован только в конце февраля текущего года, то первоначальные уведомления  от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, уже работающих в сфере управления и обслуживания жилищного фонда Томской области, будут приниматься до 01.05.2012.

Опубликовано:2015-02-24 16:06 | Обновлено:2015-04-17 17:10